Sociedad
25-07-2018
Administradores de edificios ganan la pulseada

La justicia le dijo no al Registro de Administradores de Consorcios. Una discusión judicial que se extendió por más de cinco años y terminó dándole la razón a la Cámara de la Propiedad Horizontal de la provincia.

 

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Carina Ortiz | Cruz del Sur

 

La Cámara Contencioso Administrativa de Rosario dejó sin efecto la ordenanza municipal 9008 que creó el Registro de Administradores de Consorcios. Seis meses después de su promulgación, la Cámara de la Propiedad Horizontal presentó un recurso para declarar la inconstitucionalidad de la norma local. Este año la balanza se inclinó a su favor, a pesar de la oposición del Municipio y el Concejo. Los jueces Alejandro Andrada, Clara Rescia de la Horra y Marcelo López Marull concluyeron que el dictado de la ordenanza excede el ejercicio de las competencias y potestades municipales a lo que sumaron que el nuevo Código Civil y Comercial registra la figura del administrador. Los abogados de la Municipalidad continuarán con la instancia recursiva y presentarán un nuevo recurso, esta vez ante la Corte Suprema de Justicia.

 

El Registro de Administradores de Consorcios fue creado por la ordenanza N° 7312 en abril 2002 y en marzo de 2003 se promulgó la ordenanza N°7491 que encomendó al departamento ejecutivo municipal la reglamentación e implementación del registro pero ello nunca se efectivizó. Por lo que en 2012 se promulgó la ordenanza N°9008.

 

En sus considerandos estableció que la falta de reglamentación genera un perjuicio importante a las personas que viven en edificios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal “quienes han expresado en reiteradas oportunidades la necesidad de un norma que regule y verifique el accionar de los administradores de consorcios”, dice. Explica que esta normativa debe ser una herramienta de control y deben fijarse claramente las obligaciones de los administradores de consorcios y, es el Estado Municipal quién debe garantizar el cumplimiento de las normas vigentes.

 

La ordenanza dispuso a los administradores de consorcios la obligación de inscribirse en el registro aunque desarrollen su actividad en forma gratuita u onerosa o administren un solo consorcio. Estableció que el registro funcionará en la oficina municipal del consumidor y fijó un plazo de 180 días para cumplimentar la inscripción, a contar desde la promulgación en enero de 2013. Seis meses después la Cámara de Propiedad Horizontal presentó un recurso contencioso administrativo contra la Municipalidad. También planteó una medida cautelar para evitar la aplicación de la normativa local mientras se resuelve la cuestión de fondo.

 

Para la Cámara, la ordenanza es arbitraria, lesiva de principios con supremacía constitucional y de las facultades delegadas al Estado Federal a la vez que reglamenta disposiciones propias de la ley de propiedad horizontal, avanzando sobre potestades reglamentarias que las provincias delegaron a la Nación, consagradas en el Código Civil y Comercial.

 

La inscripción en el mentado registro implica para la Cámara un avance sobre una competencia ajena al poder de policía local. Explicaron que la ley orgánica de municipalidades (Ley 2756) habla de las atribuciones del municipio pero es evidente que este caso no encuadra dentro de su competencia. Tampoco tiene competencia legal el Concejo municipal. Mientras que desde la municipalidad plantearon que el plazo para presentar el recurso feneció y pidió la caducidad de la pretensión. También cuestionaron la capacidad de la Cámara de Propiedad Horizontal como un legítimo titular de la acción y avalaron su facultad para legislar en el tema.

La decisión

 

El planteo llegó a los jueces para su resolución y el primer voto lo emitió Alejandro Andrada. Luego sus pares apoyaron la postura que terminó por dejar sin efecto la ordenanza municipal que creó el registro de administradores de consorcios. En cuanto a la caducidad del plazo para presentar la acción, Andrada dijo que para que corra el plazo es necesario un acto aplicativo que en el caso no existió.

 

Luego evaluó el acta constitutiva de la Cámara de Propiedad Horizontal de la provincia, en ella dice que su objeto es la defensa del derecho de propiedad y de los legítimos intereses de las personas y empresas dedicadas a la administración de inmuebles y, entre los fines busca representar a los asociados en la defensa de sus intereses comunes y jerarquizar las profesiones que administran consorcios, entre otros. Entendió que en virtud de los amplios términos del estatuto no puede afirmarse que la Cámara no tenga al menos un interés en el recurso.

 

En cuanto a la Ordenanza 9008, explicó que en los considerandos se aclara que “la norma debe prever claramente las obligaciones de los administradores de consorcios y debe tener un régimen sancionatorio que resguarde los intereses de los administrados”, dice el fallo.

 

El juez estimó que la lejana figura de administrador contemplada en la ley 13.512 de propiedad horizontal generó una tendencia a regular la actividad con el propósito de tutelar los derechos e intereses de los consorcistas, por un lado y, por otro, jerarquizar la labor de los administradores en una clara orientación hacia la profesionalización de los trabajadores, pero que estos objetivos deben emanar de normas emitidas por órganos competentes. Y en este caso, la regulación local penetra en ámbitos propios del poder de policía reservado en principio a las provincias y es necesario una ley provincial para ello, explica la decisión.

 

Andrada sumó que el nuevo Código Civil y Comercial regula la figura del administrador como representante legal del consorcio, su designación, remoción y cuestiones disciplinarias, a lo que suma pormenorizadamente los derechos y obligaciones que tiene un administrador.

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